W ostatnich latach stało się popularne kupowanie starych domów, szop, stodół, siedlisk czy wiejskich szkół. Ich wyremontowanie gwarantuje wspaniałe efekty. Jednakże przy takiej inwestycji możemy napotkać na szereg niemiłych niespodzianek, które skutecznie mogą pokrzyżować nasze plany. Jedną z nich jest ochrona konserwatorska, którą objęty może być dany budynek.

OCHRONA KONSERWATORSKA

Ustawa przewiduje dwie formy ochrony.

1) Rejestr zabytków

Rejestr zabytków jest podstawową formą ochrony zabyt­ków. Prowadzony jest na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 2003 roku oraz rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Na­rodowego z 2011 roku w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skra­dzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem. Jest to najsilniejsza forma ochrony. Wpis do rejestru zabytków wywołuje skutki prawne w postaci objęcia danego obiektu ochroną prawną, pozwalającą na ingerencję państwa w konstytucyjnie chronione prawo własności. Zabytek wpisany do rejestru powinien mieć wartości ponadprzeciętne.

2) Ewidencja zabytków

Ewidencja Zabytków prowadzona jest na 3 szczeblach: gminnym, wojewódzkim i krajowym. Jest to najsłabsza forma ochrony i najczęściej występująca.

Ochrona zabytków, które znajdują się na terenie gminy należy do obowiązków samorządu lokalnego. Ewidencja prowadzona jest na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Prowadzi ją wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Ewidencje dla zabytków z terenu województwa prowadzi Wojewódzki Konserwator Zabytków, zaś krajową ewidencję zabytków w formie zbioru kart ewidencyjnych zabytków, znajdujących się w wojewódzkich ewidencjach zabytków, prowadzi Generalny Konserwator Zabytków.

Ewidencja prowadzona jest niezależnie od rejestru.

JAK ZACZĄĆ?

Przed zakupem „starego” budynku warto więc sprawdzić czy nie figuruje on w ewidencji lub rejestrze zabytków zrobimy to składając pismo do odpowiedniego organu tj. w przypadku gminnej ewidencji do wójta (burmistrza lub prezydenta), w przypadku wojewódzkiej ewidencji do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a w przypadku krajowej ewidencji do Generalnego Konserwatora Zabytków. Kierując pismo do odpowiedniego organu (polecam wojewódzkiego konserwatora zabytków) możemy również wystąpić o udostępnienie nam kopii karty ewidencyjnej zabytku. Dowiemy się z niej czemu określony budynek został wpisany do ewidencji zabytków, jakie wyjątkowe cechy posiada, gdzie jest zlokalizowany itp. Jeżeli jednak nie potrzebujemy karty zabytku, wystarczające okazać może się odwiedzenie strony internetowej Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, na której powinny zostać udostępnione dane ewidencyjne. Dla przykładu podaję link do strony Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, na której znajduje się rejestr zabytków z województwa pomorskiego: https://www.ochronazabytkow.gda.pl/rejestr-zabytkow/rejestr-zabytkow-nieruchomych/ , a także link do strony Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, na której znajduje się wojewódzka ewidencja zabytków: https://www.ochronazabytkow.gda.pl/wojewodzka-ewidencja-zabytkow/.

JAKIE OGRANICZENIA?

Jeżeli okazałoby się, że budynek, którego kupnem jesteśmy zainteresowani, znajduje się w ewidencji lub rejestrze zabytków, należałoby się zastanowić nad jego zakupem. W zależności od spisu, w którym budynek byłby umieszczony będą obowiązywały nas pewne ograniczenia, co do możliwości wyremontowania budynku lub ewentualnego jego wyburzenia.

1) Rejestr zabytków

Co do zasady, wszelkie prace remontowo-budowlane (tym bardziej rozbiórkowe) związane z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków wymagają uzyskania pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz innych standardowych decyzji przewidzianych prawem np. decyzja pozwolenie na budowę, pozwolenie na rozbiórkę itp. (które wydane zostaną jedynie wtedy, kiedy uzyskamy pozwolenie Konserwatora Zabytków).

2) Ewidencja zabytków

Z kolei, w stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, wydaje właściwy organ (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W konsekwencji, nie musimy samodzielnie występować do konserwatora zabytków o zgodę (chociaż możemy). W takim przypadku to organ wydający pozwolenie na budowę lub rozbiórkę (wójt, burmistrz lub prezydent miasta), wydaje decyzje w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wniosek kierujemy do organu gminy, a ten we własnym zakresie kontaktuje się z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Konserwator zabytków ma 30 dni na to, by wyrazić opinię. Jeśli w tym terminie nie zajmie stanowiska, to uznaje się, że nie ma zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań.

W praktyce, organy niechętnie wydają pozytywne decyzje rozbiórkowe dotyczące obiektów objętych ochroną konserwatorską. Organy dążą do maksymalnego zachowania zabytków oraz ich zagospodarowania i utrzymania. Wobec powyższego możemy kupić „kota w worku”, z którym nie będziemy mieli co zrobić.

Należy podkreślić, iż każdy region Polski charakteryzuje się specyficznymi cechami i nawet często nie zdajemy sobie sprawy z faktu, iż dana „rudera” jest objęta ochroną konserwatorską. Dla przykładu zamieszczam kilka zdjęć budynków znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków z regionu Żuław Wiślanych:

źródło: Uchwała nr XLVII/311/2018 Rady Powiatu w Nowym Dworze Gdańskim z dnia 19 października 2018 r. w sprawie przyjęcia „Programu Opieki nad Zabytkami Powiatu Nowodworskiego na lata 2018-2021″.

Warto dodać, iż pojęcie zabytku zostało w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zdefiniowane jako m.in. nieruchomość będąca dziełem człowieka lub związana z jego działalnością i stanowiąca świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, której zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Dodatkowo definicję tę doprecyzował Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 czerwca 2018 roku, sygnatura akt VII SA/Wa 1985/17, wskazując, iż „Wartość historyczna obiektu jest oceniania przez pryzmat jego walorów dokumentacyjnych dla określonych zdarzeń historycznych – im ważniejsza jest kwestia, którą dokumentuje dany przedmiot, tym większa jest jego wartość historyczna. Wartość artystyczna obiektu oceniana poprzez ustalenie czy obiekt stanowi dzieło sztuki, czyli czy oprócz funkcji użytkowych zawiera w sobie element piękna postrzegalny przez odbiorcę. Wartość naukowa jest kryterium aktualnej naukowej oceny danego obiektu. Charakter klauzuli generalnej ma kategoria interesu społecznego, która podkreśla społeczny wymiar chronionej wartości. Interes społeczny stanowi korzyść, jaką może przynieść społeczeństwu zachowanie zabytku nieruchomego”. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 kwietnia 2018 roku o sygnaturze akt II OSK 2382/17 podkreślił, iż „O uznaniu obiektu za zabytek (…) nie przesądza ustanowienie określonej formy zabytku, ani też ujęcie w gminnej ewidencji zabytków, ale spełnienie cech określonych w definicji zabytku”.

PODSUMOWANIE

Wydawać by się mogło, iż powyższe, pozwala na polemizowanie z organami, które prowadzą rejestr lub ewidencję, jednak te częstokroć uparcie stoją na swoim stanowisku, utrudniając, a często nawet uniemożliwiając nam dokonanie jakichkolwiek czynności przy budynku objętym ochroną konserwatorską. Dlatego przed zakupem takiej „perełki” warto przeanalizować nie tylko jej stan techniczny i konstrukcyjne możliwości przebudowy lub całkowitej rozbiórki, ale również jej stan prawno- administracyjny.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka