W dzisiejszych czasach bardzo popularna stała się zabudowa bliźniacza oraz szeregowa. Przede wszystkim dlatego, że daje właścicielom namiastkę domu jednorodzinnego. Jednakże w przeciwieństwie od domu jednorodzinnego, za ścianą mamy sąsiada, z którym niejako dzielimy konstrukcję naszego budynku.

Definicje i pojęcia

Przede wszystkim wyjaśnienia wymaga specyfika budynku, który w powszechnym języku określa się nazwą „bliźniak”. Określenie te jednak, nie oddaje prawnych aspektów takiego unormowania. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo Budowlane „budynkiem” jest obiekt budowlany, który został trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty oraz dach, a także taki który wydzielony został z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, czyli ścian/murów. Z kolei „budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym” jest m.in. budynek w zabudowie bliźniaczej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Oznacza to, że każda część „bliźniaka” jest odrębnym, konstrukcyjnie wydzielonym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Tym co je łączy jest wspólna ściana oddzielająca oby dwa budynki.

Analogicznie sprawa ma się, co do domów szeregowych, które ustawa również kwalifikuje jako budynki mieszkalne jednorodzinne (w zabudowie szeregowej).

W konsekwencji, każdy budynek jest odrębną nieruchomością, posiadającą swoją księgę wieczystą i właściciela.

Specyfika

Specyfiką takiej zabudowy jest m.in. brak wspólnoty mieszkaniowej czy brak oczynszowania domu. Nie istnieje wspólny fundusz remontowy, a właściciele każdego z budynków we własnym zakresie i na własny koszt ponoszą wszelkie ciężary związane z remontem „swojej” części bliźniaka.

Problem z reguły nie występuje, kiedy budynki są nowe i nie wymagają nakładów finansowych. Inaczej sprawa się ma gdy od ich wybudowania minęło już kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Każdy właściciel, odpowiednio do swoich możliwości finansowych oraz gustu wykonuje odpowiednie prace remontowe. Oczywiście, właściciele budynków bliźniaczych mogą się między sobą porozumieć i wspólnie wykonać remont oby dwóch budynków. W ten sposób udaje się zachować ich spójny wygląd zewnętrzny.

Z kolei, jeżeli obydwoje właściciele, oddzielnie, każdy we własnym zakresie dbają o swoje budynki, zaburzona może zostać jedynie estetyka takiej zabudowy, a budynki, które pierwotnie były identyczne, zaczynają się między sobą różnić wyglądem zewnętrznym. W ten sposób nierzadko spotkać można „bliźniaki”, z których każda część ma inny dach (wykonany z innego materiału, w innym kolorze, o innym nachyleniu itp.), inne okna czy elewację.

Problem powstaje jednak, gdy jeden budynek jest skrajnie zaniedbany. Nie są wykonywane bieżące naprawy dachu czy elewacji. Brak jest stolarki okiennej czy drzwiowej, a budynek w takim stanie poddany jest działaniu czynników atmosferycznych przez długie lata. W ten sposób w budynku sąsiednim pojawia się pleśń, grzyb, wilgoć i zimno, które z czasem zaczynają przenikać do naszego budynku. Pomimo ciągłych nakładów finansowych i prób walki z przenikającymi do naszego domu czynnikami, nie osiągamy żadnych wymiernych rezultatów, gdyż budynek sąsiedni wciąż niszczeje i niejako „generuje” te czynniki.

Luka prawna

Niestety w tym miejscu istnieje luka prawna. Aktualne przepisy nie rozwiązują istniejących w rzeczywistości problemów. Nie ma bowiem jednoznacznych przepisów, które nakładałyby na właścicieli konieczność współdziałania, nie ma również jednoznacznego przepisu, który pozwoliłby wprost przymusić właściciela budynku sąsiedniego do wykonania remontu.

Prawo budowlane

Na pomoc przychodzą nam w pierwszej kolejności przepisy prawa budowlanego. Te w pierwszej kolejności nakładają na właścicieli konieczność użytkowania obiektów budowlanych w sposób zgodny z ich przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 prawa budowlanego). Jeżeli obowiązków tych właściciel nie wykonuje w ogóle lub wykonuje je nienależycie, możemy zwrócić się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ten na nasz wniosek przeprowadzi kontrolę stanu technicznego budynku, a także w zależności od stwierdzonych nieprawidłowości podejmie odpowiednie kroki. Inspektor może m.in. nakazać właścicielowi budynku niszczejącego przeprowadzanie kontroli obiektu budowlanego, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a nawet rozbiórkę. Inspektor może zażądać od właściciela udostępnienia dokumentacji dotyczącej stanu technicznego budynku lub nałożyć karę finansową.

Prawo cywilne

Jeżeli droga administracyjna nie rozwiąże naszego problemu, możemy wystąpić na drogę cywilną. Pomimo braku jednoznacznych przepisów możliwe są do podjęcia zdecydowane kroki.

W zależności od nasilenia problemu z jakim mamy do czynienia, naszych możliwości finansowych oraz oczekiwań, rozważyć można uznanie przenikających do naszego budynku czynników za tzw. immisje czyli działania, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Należy przy tym wskazać, iż katalog immisji pozostaje katalogiem otwartym, gdyż trudno wskazać wyczerpujący katalog możliwych działań wypełniających znamiona immisji. Niemniej zawsze, działanie takie powinno utrudniać korzystanie z nieruchomości sąsiednich, przekraczając przeciętną miarę zakłóceń, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Moim zdaniem, przenikanie do naszego budynku (w stopniu znacznym) wilgoci, zimna i pleśni może zostać zakwalifikowane jako immisja. Jednakże każdorazowo w ustaleniu i zakwalifikowaniu przenikających czynników do naszego domu powinien pomóc nam profesjonalny pełnomocnik. Należy bowiem wziąć pod uwagę przekroczenie przeciętnej miary tychże zakłóceń, stosunki miejscowe oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Podsumowanie

Należy zwrócić uwagę, iż budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, mimo iż stanowią odrębną nieruchomość, stykają się jedną ze ścian z innym budynkiem. Ściana ta należy do oby dwu części bliźniaka i jest używana przez oby dwóch właścicieli. Jednakże przepisy w żadnym zakresie, w sposób jednoznaczny nie rozwiązują problemów, które powstały na tle zabudowy bliźniaczej i szeregowej. Moim zdaniem, taka konstrukcja zabudowy, w wielu przypadkach daje nam możliwość do wystąpienia z powództwem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, kwalifikując naruszenia te jako immisje.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka