Niejednokrotnie spotkać można się z sytuacją, w której właściciel nieruchomości (mieszkania, domu itp.) pragnie, ażeby stało się ono własnością innej osoby, najczęściej członka rodziny. Istnieją różne drogi osiągnięcia celu, a ich wybór zależny jest od oczekiwań właściciela tej nieruchomości.

Rozważyć należy kilka podstawowych możliwości.

Sprzedaż nieruchomości

Nieruchomość (mieszkanie, dom itp.) możemy wybranej osobie sprzedać. Jednakże, należy mieć na względzie, iż umowa sprzedaży jest tzw. umową wzajemną, co oznacza, że w zamian za mieszkanie, sprzedawca powinien otrzymać jego cenę, a więc kupujący musi dysponować odpowiednią sumą pieniężną. Umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, co generuje dodatkowe koszty. Dodatkowo od sprzedaży nieruchomości musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych tzw. PCC. Wszystkie te elementy przemawiają za uznaniem tego rozwiązania za mało korzystne pod względem ekonomicznym.

Po zawarciu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, notariusz prześle do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu naszego prawa własności. Z momentem zawarcia umowy, stajemy się właścicielami nieruchomości.

Umowa o dożywocie

Nieruchomość możemy przekazać wybranej osobie na podstawie umowy o dożywocie. Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie nabywcy tego mieszkania do zapewnienia nam dożywotniego utrzymania. Zapłatą za otrzymaną nieruchomość (mieszkanie, dom itp.) jest niejako zobowiązanie jego nabywcy do zapewnienia nam utrzymania. Nie ma w tym przypadku obowiązku zapłaty sumy pieniężnej. Umowa ta jednak powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wygeneruje dodatkowe koszty. Jednocześnie, w umowie tej należy wskazać szacunkową wartość nieruchomości. Wskazana tam wartość będzie podstawą do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który będziemy musieli zapłacić do urzędu skarbowego. Jest to więc droga zdecydowanie tańsza niż sprzedaż mieszkania, jednak wymaga po stronie nabywcy gotowości do zrealizowania zobowiązania w postaci dożywotniego utrzymania. W konsekwencji, nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia.

Prawa dożywotnika czyli dotychczasowego właściciela nieruchomości, zostają ujęte w akcie notarialnym, a następnie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przekazanej nieruchomości. Z momentem zawarcia umowy stajemy się właścicielami mieszkania.

Darowizna

Nieruchomość możemy wybranej osobie również darować. Istotą darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego. Umowa darowizny dotycząca nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wygeneruje dodatkowe koszty. Jednakże, w tym przypadku nie ma podatku od czynności cywilnoprawnych. W jego miejsce wchodzi tzw. podatek od spadków i darowizn. Podatek ten jest o tyle korzystny, iż różnicuje jego wysokość. W przypadku najbliższej rodziny darczyńcy, podatku nie płaci się wcale, warunkiem jest jednak dokonanie zgłoszenia otrzymanej darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Kolejno niezbędne jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu prawa własności.

Dodatkowo darczyńca może wskazać wprost, że darowana nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego obdarowanego i jego małżonka. Brak takiego zastrzeżenia powoduje, skutek w postaci wejścia darowizny do majątku odrębnego (nawet pomimo istniejącej wspólnoty majątkowej małżeńskiej).

Zakładając, iż darowizna zostanie dokonana pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, należy uznać ją za zdecydowanie tańszą drogę, niż dwie wskazane powyżej. Własność nieruchomości przejdzie z dniem dokonania darowizny (zawarcia umowy u notariusza).

Testament

Nieruchomość możemy również przekazać wybranej osobie jedynie na wypadek naszej śmierci. Testament powinien zostać zawarty przed notariuszem. Po śmierci spadkodawcy, konieczne będzie dokonanie sądowego stwierdzenia nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia. Otrzymany spadek powinniśmy zgłosić również do urzędu skarbowego. Mamy na to 6 miesięcy. Tak jak w przypadku darowizny, konieczne będzie uiszczenie podatku od spadków i darowizn, jednakże w przypadku najbliższej rodziny spadkodawcy, podatku nie płaci się wcale. Kolejno niezbędne będzie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu prawa własności.

Własność nieruchomości przejdzie na spadkobiercę dopiero po śmierci spadkodawcy, a dokładnie z dniem uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jest to jedna z tańszych dróg przekazania własności nieruchomości, jednak na skutki takiego rozporządzenia nierzadko trzeba trochę poczekać. Nie bez znaczenia pozostają czynności, których trzeba będzie dokonać po śmierci spadkodawcy. Są to jednak wyłącznie kwestie formalne, niezbyt skomplikowane i czasochłonne oraz niedrogie.

Uwaga:
Za osoby najbliższe, zakwalifikowane do tzw. grupy podatkowej zerowej, uznaje się: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), pasierbów, rodzeństwo, ojczyma, macochę.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka