W dniu 20 maja 2021 roku uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „nowa ustawa deweloperska„). Co do zasady zacznie ona obowiązywać od 1 lipca 2022 roku. Jednakże w dniu 31 lipca 2021 roku weszły w życie przepisy dotyczące tzw. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Środki funduszu pochodzą m.in. ze składek należnych od Deweloperów. Z funduszu tego mają być wypłacane pieniądze wpłacone przez nabywców mieszkań m.in. w razie upadłości dewelopera.

1 lipca 2022 roku wchodzą w życie pozostałe zmiany, a deweloperzy, którzy rozpoczną sprzedaż swoich inwestycji po tej dacie, będą musieli spełnić wszelkie wymogi wynikające z nowej ustawy.

UMOWA REZERWACYJNA

Przede wszystkim warte uwagi są przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej. W aktualnie obowiązującej ustawie, zdecydowanie brakuje tego typu regulacji, przede wszystkim w uwagi na powszechną praktykę ich zawierania z potencjalnymi nabywcami. Ustawa wskazuje, że umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie się dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego wybranego przez osobę zainteresowaną ofertą. Ustawa wskazuje, że umowa taka jedynie może być zawarta, ale nie musi. Jeżeli jednak deweloper zdecyduje się na stosowanie tej praktyki to powinien spełnić szereg wymagań wynikających z tej ustawy. Co ważne, umowa rezerwacyjna powinna zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Oznacza to, że słowne zobowiązanie się dewelopera do zarezerwowania wybranego przez nas mieszkania, będzie nieważne, a więc nie wywoła zamierzonych skutków. Ponadto w umowie rezerwacyjnej szczegółowo powinien zostać opisany lokal mieszkalny, który podlega rezerwacji (jego cena, powierzchnia, usytuowanie w budynku i rozkład pomieszczeń, a także okres na jaki mieszkanie będzie wyłączone z oferty sprzedaży). Do umowy można także wprowadzić zapisy dotyczące konieczności uiszczenia przez osobę zainteresowaną ofertą, opłaty rezerwacyjnej, przy czym zgodnie z nowymi przepisami, które będą obowiązywać od 1 lipca 2022, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny tego lokalu mieszkalnego. Jeżeli zdecydujemy się na zakup zarezerwowanego mieszkania, opłata ta zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej (którą dopiero zawrzemy z deweloperem). Co jest również istotne z punktu widzenia nabywcy, opłata rezerwacyjna zostanie mu zwrócona w trzech przypadkach: 1) gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej, 2) gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, 3) gdy deweloper dokonał zmiany z prospekcie informacyjnym bez poinformowania o tym rezerwującego.

PRAWO DO ODSTĄPIENIA OD UMOWY

Nowa ustawa deweloperska doprecyzowała także przypadki, w których nabywca mieszkania ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, albo od umowy przenoszącej na niego własność mieszkania. Kwestię tę reguluje art. 43 nowej ustawy deweloperskiej i wskazuje na 12 sytuacji, w których będzie to możliwe. Na potrzeby niniejszego wpisu, wskażę wyłącznie te, które w mojej ocenie mogą mieć dla Państwa największe znaczenie. W ten sposób, w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność mieszkania, możemy od umowy odstąpić, jeżeli umowy te nie zawierają elementów wymaganych ustawą, jeżeli informacje zawarte w tych umowach są sprzeczne z informacjami zawartymi w uprzednio dostarczonym nam prospekcie informacyjnym, jeżeli deweloper w ogóle nie doręczył nam prospektu informacyjnego, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym lub jeżeli prospekt informacyjny nie zawiera elementów wymaganych ustawą. Są to zarazem podstawowe obowiązki dewelopera, które zdaniem ustawodawcy są na tyle ważne, aby w przypadku ich niespełnienia obwarować je dotkliwą dla dewelopera sankcją w postaci możliwości odstąpienia przez nabywcę od umowy.

W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tej umowy, nabywca będzie mógł od niej odstąpić, dopiero po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tych praw. Dopiero jego bezskuteczny upływ, umożliwi nam skuteczne odstąpienie od umowy.

Co ważne oświadczenie o odstąpieniu musi zostać złożone deweloperowi w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Musi także zawierać zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, które zostały do niej wpisane w związku z zawarciem umowy deweloperskiej.

USUNIĘCIE WAD NA KOSZT DEWELOPERA

wada nieistotna

Nowa ustawa reguluje także kwestie związane z usunięciem na koszt dewelopera wad mieszkania. Artykuł 41 omawianej ustawy wskazuje, że z odbioru mieszkania, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić jego wady. Przy czym ustawa rozróżnia pojęcie wady od wady istotnej. W przypadku tych pierwszych, deweloper będzie zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper w ciągu 14 dni, nie udzieli nam żadnej informacji, uznaje się, że uznał wady. Ponadto, w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu oddania mieszkania deweloper jest obowiązany usunąć uznane wady. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie albo nie wskaże terminu dodatkowego na ich usunięcie, nabywca może wyznaczyć mu nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

wada istotna

W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę jej uznania. Nabywca, w przypadku wystąpienia wady istotnej i odmowy dewelopera jej uznania, może odmówić dokonania odbioru. W takiej sytuacji konieczne będzie ustalenie z deweloperem nowego terminu umożliwiającego mu usunięcie tej wady. Po jej usunięciu strony dokonują powtórnego odbioru. Natomiast w przypadku kiedy wystąpi wada istotna, ale deweloper ją uzna w protokole, stosuje się procedurę tożsamą jak w przypadku wad nieistotnych tj. konieczność ich usunięcia przez dewelopera w terminie 30 dni. Z tymże, po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej uznanej przez dewelopera, nabywca może odstąpić od umowy.

Co ważne, niezgłoszenie wad w protokole odbioru mieszkania, nie zamyka nabywcy drogi do możliwości ich późniejszego zgłoszenia. Artykuł 41 ust. 19 nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, że jeżeli wada lokalu mieszkalnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. W tym przypadku stosuje się procedurę opisaną powyżej.

PODSUMOWANIE

Z pewnością nowa ustawa wywrze wpływ na rynek nieruchomości, bowiem wprowadza dla deweloperów nowe obowiązki. Wartym jednak zaznaczenia jest fakt, że rozpoczęcie inwestycji przed 1 lipca 2022 roku i sprzedaż przed tym dniem, w ramach tej inwestycji, co najmniej jednego mieszkania, spowoduje skutek w postaci możliwości realizowania przez dewelopera całości inwestycji, przez następne 2 lata, według starych (aktualnie obowiązujących) przepisów.

Z mojego punktu widzenia, nowa ustawa deweloperska uzupełnia luki prawne, które aktualnie istnieją. To praktyka rynku nieruchomości podyktowała konieczność uzupełnienia i doprecyzowania przepisów mających na celu ochronę nabywców.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka