Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego musimy pamiętać, aby zawrzeć z deweloperem tzw. umowę deweloperską, która jest podstawowym źródłem naszych gwarancji. W umowie deweloperskiej zostaje wskazany szereg terminów m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, rozpoczęcia robót budowlanych, zakończenia robót budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a także co najważniejsze termin odbioru lokalu oraz termin ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Oczywiście samo zawarcie umowy deweloperskiej nie uchroni nas przed potencjalnym niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera, to jednak zapewni nam podstawowe narzędzia obronne w dochodzeniu względem niego swoich roszczeń. 

Przede wszystkim decydujące znaczenie ma dla nas termin odbioru lokalu, bowiem po jego odebraniu od dewelopera, uzyskujemy uprawnienie do jego zamieszkania. Jednocześnie, mając ten termin jednoznacznie ustalony w umowie deweloperskiej, możemy zaplanować remont, odpowiednio wcześniej rozpocząć do niego przygotowania dokonując zakupów czy też zarezerwować termin u ekipy remontowej. Jeżeli do tej pory wynajmowaliśmy mieszkanie, będziemy w stanie również określić do kiedy umowa ta powinna trwać, a tym samym odpowiednio wcześniej ją wypowiedzieć.  

Niestety, wszystkie powyżej wskazane kwestie komplikują się w sytuacji, w której deweloper nie przystąpi w ustalonym terminie do oddania nam lokalu. W takim przypadku uzyskujemy uprawnienie domagania się od niego odszkodowania, na które składają się m.in. powyżej wymienione kwestie. Odszkodowanie bowiem w tym przypadku, to nic innego jak szkoda w naszym majątku, której doznaliśmy w wyniku niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej. Należy podkreślić, że szkodą jest nie tylko to, co utraciliśmy, ale również to czego nie uzyskaliśmy, licząc od odbiór mieszkania we wskazanym w umowie terminie. Tak więc, jeżeli planowaliśmy wynająć nowo zakupione mieszkanie i mieliśmy już umówionego najemcę, możemy dochodzić od dewelopera również i utraconego zarobku, który osiągnęlibyśmy gdyby mieszkanie zostało oddane w ustalonym terminie. 

Ponadto, jeżeli zarezerwowaliśmy termin u ekipy remontowej i wpłaciliśmy z tego tytułu zadatek, a następnie w wyniku nie oddania przez dewelopera mieszkania w ustalonym terminie, zmuszeni byliśmy zrezygnować z zarezerwowanego terminu, a zadatek nie został nam zwrócony, możemy żądać od dewelopera zapłaty równowartości uiszczonego przez nas zadatku jako odszkodowania. Podobnie rzecz ma się w sytuacji, w której z uwagi na nieoddanie nam w terminie mieszkania, zmuszeni byliśmy do wynajęcia innego lokalu. W tym przypadku, orzecznictwo stoi na jednolitym stanowisku, iż w ramach odszkodowania można dochodzić jedynie kosztów stałych związanych ze stosunkiem najmu. Nie można wliczyć w kwotę odszkodowania np. kosztów zużycia wody, prądu, gazu itp., które zależą od indywidualnego zużycia i byłyby ponoszone niezależnie od miejsca zamieszkania. 

Z punktu widzenia nabywcy mieszkania, znaczenie ma również termin ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. W każdej umowie deweloperskiej powinna znaleźć się data, do której deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Kwestia ta ma szczególne znaczenie dla osób finansujących mieszkanie z kredytu hipotecznego. 

Zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę powoduje jednocześnie złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis prawa własności. Do momentu wpisania naszego prawa własności w księdze wieczystej, kredytobiorcy ponoszą koszty podwyższonej marży kredytu czyli tzw. ubezpieczenie pomostowe. Łatwo więc zauważyć, iż każdy dzień opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej na nas własność mieszkania, powoduje naliczenie dodatkowych odsetek od podwyższonej marży. W związku z powyższym, od dnia następnego, po dniu kiedy zgodnie z umową deweloperską miało nastąpić przeniesienie własności lokalu, z winy dewelopera, ponosimy dodatkowe koszty związane z kredytem. Możemy je zaliczyć do odszkodowania i wystąpić względem dewelopera z wezwaniem do zapłaty określonej kwoty. W tym zakresie, uprzednio musielibyśmy wystąpić do banku o przygotowanie zestawienia łącznej kwoty odsetek od podwyższonej marży kredytu, wyliczonych za wskazany przez nas okres. 

Należy podkreślić, iż w każdym przypadku, wysokość odszkodowania musi zostać wyliczona na podstawie indywidualnej sytuacji nabywcy lokalu i rzeczywiście poniesionej przez niego szkody, a wskazane powyżej roszczenia są jedynie przykładowe i najbardziej typowe.

Poza roszczeniami odszkodowawczymi nabywcom lokali względem, których deweloper dopuścił się opóźnienia w przeniesieniu prawa własności, w terminie określonym w umowie deweloperskiej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przysługuje również uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej. W tym celu jednak jest konieczne wyznaczenie deweloperowi dodatkowego 120- dniowego terminu na przeniesienie tego prawa. W przypadku jego bezskutecznego upływu, nabywca mieszkania ma prawo od umowy odstąpić. Jednak w praktyce uprawnienie te wydaje się być mało atrakcyjne, przede wszystkim ze względu, iż deweloperzy dużo wcześniej przystępują do oddania lokalu, w którym nabywca w krótkim czasie zamieszkuje. Odstąpienie od umowy z kolei wiązałoby się z koniecznością zwrotu mieszkania deweloperowi. 

Nie można także pominąć uprawnień wynikających wprost z umowy deweloperskiej, w której zastrzeżone mogą być na rzecz nabywcy, kary umowne. Możliwość ich dochodzenia, jak i sama ich wysokość są uzależnione od treści umowy deweloperskiej. 

Proszę także pamiętać, iż przepisy te obowiązują do 30 czerwca 2022 roku, bowiem w tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa. Choć co do zasady oparta jest ona na dotychczas obowiązujących przepisach, to w mojej ocenie uszczegóławia je i wprowadza kilka odrębności, które zostaną opisane w kolejnym artykule.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka