Zakupiłeś mieszkanie z rynku pierwotnego? Deweloper zakończył inwestycję i przekazał ci mieszkanie? Pomimo braku przeniesienia na Ciebie własności mieszkania i braku ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej ponosisz koszty eksploatacyjne związane z używaniem mieszkania?

Na początku wyjaśnię w czym tkwi problem.

Procedura zakupu mieszkania wygląda w ten sposób, że zawieramy z deweloperem tzw. umowę deweloperską. Deweloper realizuje inwestycję i przekazuje nam mieszkanie. Fizycznie mamy mieszkanie wyremontowane i w nim mieszkamy, jednak pod kątem prawnym, mieszkanie nie zostało jeszcze przez dewelopera wyodrębnione, a jego własność nie została na nas przeniesiona. Nie jesteśmy więc jeszcze właścicielami mieszkania. W konsekwencji czego, mieszkając w zakupionym przez siebie mieszkaniu, niejako przez pewien czas korzystamy z własności dewelopera.

W momencie wyodrębnienia w danej inwestycji, przez dewelopera pierwszego lokalu, z mocy prawa zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa, która na podstawie podejmowanych przez siebie uchwał podejmuje decyzje m.in. o wysokości opłat. Chodzi o tzw. czynsz, na który składają się opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, ale także opłaty za wywóz śmieci, zimą wodę, podgrzanie wody, ogrzewanie itp. Wysokość tych opłat wynika ze stawek ustalonych przez dostawców tych mediów, a wyliczona jest proporcjonalnie do wielkości przysługującego każdemu właścicielowi udziału. Udziałem tym jest powierzchnia posiadanego przez niego mieszkania.

Skoro więc deweloper nie wyodrębnił jeszcze żadnego lokalu, my nie jesteśmy jego właścicielem, nie ma wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji nie ma podjętej przez wspólnotę uchwały o wysokości opłat, skąd biorą się kwoty, które mamy uiszczać na rzecz dewelopera, jeszcze przed przeniesieniem na nas własności mieszkania.

Można by uznać, że skoro nie jesteśmy jeszcze właścicielem mieszkania, to nie jesteśmy zobowiązani do płacenia za nie. Otóż do tej pory tak to właśnie wyglądało. Powszechną praktyką było, iż do momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywców, a tym samym zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej, nabywcy lokali nie ponosili żadnych kosztów związanych z nieruchomością. Koszty te, deweloperzy brali na siebie. Jednak nie tak dawno temu, wykształciła się wśród niektórych deweloperów nowa praktyka, a wraz z nią nabywcy lokali mieszkalnych zostają obciążani obowiązkiem ponoszenia tych kosztów.

Należy jednak podkreślić, iż deweloper powinien spełnić szereg warunków, które umożliwiłyby mu, naliczanie od nas opłat związanych z używaniem mieszkania.

Przede wszystkim kwestia taka powinna zostać wpisana już w umowie deweloperskiej. Nabywca lokalu już na tym etapie powinien wiedzieć i zobowiązać się, że po odebraniu lokalu, który jest przedmiotem umowy, a jeszcze przez przeniesieniem jego własności, będzie pokrywał koszty związane z jego używaniem oraz zarządem nieruchomością wspólną. Ponadto, deweloper powinien skonkretyzować w jakiej wysokości będą te opłaty lub wskazać tylko podstawę do ich wyliczenia. Musi ona jednak umożliwiać nabywcy mieszkania, poznanie rzeczywistych kosztów, do których ponoszenia ma się zobowiązać. Zapisy dotyczące pokrywania kosztów eksploatacyjnych mogą również znajdować się w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania. Tam konieczne powinno być spisanie przez strony stanu liczników np. wody, bowiem od tego momentu ciężar pokrycia kosztów jej zużycia ma przejść na nabywcę lokalu.

Wyróżnia się kilka modeli wnoszenia tych opłat m.in. model zaliczkowy, ryczałtowy lub jedno ostateczne rozliczenie z nabywcą lokalu. Niezależnie od wybranej przez dewelopera metody, powinna ona w sposób jednoznaczny wskazywać na wysokość tych opłat, a samo zobowiązanie nabywcy lokalu do ich ponoszenia powinno być zamieszczone już w umowie deweloperskiej.

Należy wskazać, że tego rodzaju postanowienia zamieszczone w umowie deweloperskiej, skonstruowane według powyższych wskazań, co do zasady mieszczą się w granicach swobody umów. Jednak Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów częstokroć uznaje takie postanowienia za klauzule niedozwolone, jako kształtujące prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszające jego interesy. Przede wszystkim postanowienia takie mogą zostać uznane za niedozwolone, a tym samym nie wiążące nas jako nabywców, w sytuacji kiedy ich wysokość będzie rażąco wygórowana. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, także na szereg innych przyczyn, które uzasadniają uznanie takich klauzul za abuzywne, jednakże w konkretnej sprawie musi być zawsze przeprowadzona kontrola indywidualna danego zapisu umowy.

Podkreślenia wymaga, iż naliczanie opłat przez niektórych deweloperów już od momentu oddania Państwu mieszkania, umożliwia im utrzymanie stosunkowo niskich cen oferowanych lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe, możemy spotkać się z różną praktyką deweloperów w tym zakresie. Jednakże, jeżeli deweloper, u którego dokonaliśmy zakupu mieszkania, zamierza naliczać nam opłaty już od dnia oddania mieszkania, powinniśmy zachować czujność i bliżej przyjrzeć się takim zapisom, w szczególności pod kątem możliwości uznania ich za niedozwolone klauzule umowne.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka