W obecnych czasach rynek nieruchomości jest przepełniony ofertami deweloperów, zachęcającymi nas do nabycia mieszkania. Przystępując do procesu zakupu swojego „M”, należy pamiętać o kilku podstawowych kwestiach, które powinny zostać przez dewelopera zapewnione, aby transakcja charakteryzowała się wysokim stopniem bezpieczeństwa.

Przez wiele lat na polskim rynku nieruchomości istniała luka prawna, która była przez wielu deweloperów nagminnie wykorzystywana. W celu zapewnienia nabywcom nieruchomości bezpieczeństwa obrotu, ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego tzw. ustawę deweloperską czyli ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej „ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu”). Na jej podstawie wyróżnić można kilka etapów procesu zakupu mieszkania.

Pierwszym z nich jest tzw. umowa deweloperska, która w praktyce często poprzedzona jest dodatkowo umową rezerwacyjną. W tym miejscu należy wspomnieć wyłącznie, że umowa rezerwacyjna, to umowa zawarta w formie zwykłej pisemnej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zarezerwowania, na kilka dni, na rzecz nabywcy określonego mieszkania. Często zawarcie takiej umowy wiąże się z wpłatą nieznacznej sumy pieniężnej na konto dewelopera. W tym czasie nabywca ma możliwość zastanowienia się nad planowanym zakupem, mając jednocześnie pewność, że mieszkanie, którym się zainteresował, nie zostanie sprzedane innej osobie.

Jeżeli zdecydujemy się na zakup wymarzonego „M” powinniśmy dopilnować, aby zawrzeć z deweloperem tzw. umowę deweloperską. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego i jest gwarancją dla nabywcy, właściwego wykonania przez dewelopera ciążących na nim obowiązków. Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w każdym przypadku, niezależnie od formy finansowania mieszkania. To ona jest podstawą dochodzenia późniejszych, ewentualnych roszczeń od dewelopera.

Z reguły to deweloper przygotuje dla nas wzór takiej umowy, a nabywca nie ma większego wpływu na jej treść. Jednakże w wyniku profesjonalnej analizy umowy deweloperskiej możliwe jest dostrzeżenie niejasności i wątpliwości, które w drodze negocjacji z deweloperem powinny zostać usunięte.

Ponadto, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu nakłada na deweloperów szereg obowiązków związanych z procesem sprzedaży i budowy mieszkań tj. m.in. zapewnienie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy których bank lub ubezpieczyciel wypłaci nam, na nasze żądanie wpłacone na rzecz dewelopera środki pieniężne, jeżeli ten ogłosi w trakcie budowy naszego mieszkania upadłość albo w sytuacji gdy odstąpimy od umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest również podstawą wpisu do księgi wieczystej naszego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

W umowie deweloperskiej zostaje wskazany szereg terminów m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, rozpoczęcia robót budowlanych, zakończenia robót budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a także co najważniejsze termin odbioru lokalu oraz termin ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu, w art. 27 wskazuje, że przeniesienie własności mieszkania poprzedzone jest odbiorem lokalu. Należy jednak odróżnić odbiór lokalu, który został uregulowany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu, od odbioru technicznego mieszkania. Ten drugi nie został uregulowany żadnymi przepisami, a jego przeprowadzenie zależy wyłącznie od praktyki dewelopera. Pod kątem prawnym decydujące znaczenie ma odbiór lokalu uregulowany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu. Te dwie czynności różnią się od siebie przede wszystkim tym, iż odbiór techniczny mieszkania (często również zwany przez deweloperów przedodbiorem) poprzedza dokonanie właściwej czynności jaką jest odbiór lokalu. Odbiór techniczny mieszkania ma na celu jego sprawdzenie przez nabywcę pod kątem technicznym tj. sprawdzenie czy mieszkanie nie ma wad np. zarysowanych szyb w oknach, krzywych ścian, podłóg, brak prądu w gniazdkach i innych nieprawidłowości. Po odbiorze technicznym nabywca nie ma jeszcze możliwości zamieszkania w swoim przyszłym „M”. Momentem decydującym jest dokonanie odbioru lokalu, zgodnie z procedurą opisaną w art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu. Po jego dokonaniu i sporządzeniu protokołu odbioru, nabywca może zacząć jego remontowanie i zamieszkać.

Jednakże mieszkanie jest wciąż własnością dewelopera, a my na podstawie upoważnienia zawartego w protokole odbioru, a także na mocy treści umowy deweloperskiej, mamy możliwość jedynie korzystania z oznaczonego mieszkania. Ponadto, wśród niektórych deweloperów wykształciła się nowa praktyka- obciążania mieszkańców kosztami nieruchomości, jeszcze przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej. Do tej pory powszechną praktyką było, iż mieszkańcy do momentu uzyskania własności lokalu, nie ponosili żadnych kosztów związanych z jego użytkowaniem. Zagadnienie te jest o tyle ciekawe, że wymaga osobnego omówienia.

W dalszej kolejności, pomimo, iż cieszymy się już swoim mieszkaniem, zakończyliśmy remont i zamieszkaliśmy „na nowym”, deweloper musi wyodrębnić wszystkie sprzedane lokale. W momencie wyodrębnienia pierwszego z lokali, z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Tej tematyce jednak zamierzam poświęcić osobny wpis.

Do tej pory nasze mieszkanie istniało tylko pod kątem technicznym. Pod względem prawnym nie powstało. Powinniśmy zostać przez dewelopera poinformowani o terminie spotkania u notariusza, w trakcie którego zawrzemy z deweloperem kolejną umowę tj.ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę przeniesienia jego własności. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Po jej zawarciu stajemy się pełnoprawnymi właścicielami swojego wymarzonego „M”.

Co ważne! Niedochowanie przez dewelopera, wskazanego w umowie deweloperskiej, terminu oddania lokalu, jak również terminu ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, uaktualnia po Państwa stronie roszczenia odszkodowawcze z tytułu niewłaściwego wykonania umowy. Ze względu na złożoność tematu, roszczenia przysługujące nabywcom, zostaną opisane w kolejnym artykule.

Należy także mieć na względzie, że została uchwalona nowa ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia tj. 30 czerwca 2022 roku. Nowe przepisy, choć co do zasady oparte na dotychczas obowiązujących, w mojej ocenie uszczegóławiają je i wprowadzają kilka nowości, którym poświęcę odrębny wpis.

radca prawny
Marta Kreft-Kopicka